弁護士インタビュー

弁護士インタビュー

博多・那珂川町・熊本の3拠点に事務所を構え、広く相談者の不安や悩みに応えている「弁護士法人菰田総合法律事務所」。今回は、主に個人オーナーや法人の経営者を対象にした「不動産」に関する相談について、代表弁護士である菰田氏に尋ねてみた。

菰田総合法律事務所では、不動産の相談にも積極的に対応されていますね。

菰田

そうですね。私が多数の不動産会社の顧問弁護士をしていることもあって、不動産に関する相談は確実に増えています。
相談に来られる対象としては、不動産経営をされている個人オーナーや不動産会社などの法人企業が多いです。その他、不動産管理会社や保証会社からの相談にも応じています。

具体的にどのような相談内容が多いのでしょうか?

菰田

一番多いのは、「家賃滞納」ですね。滞納期間も数カ月単位から数年単位まであってケースはさまざまです。
数年単位の滞納がある場合は、親の代から土地や建物を人に貸していて、親が亡くなった後で実は家賃滞納があったことが発覚し、お子さんが相談に来られるパターンが多いです。
家賃滞納に関しては、6~7割が個人オーナーからの相談で、残りが不動産管理会社からの相談ですね。

ほかに多くみられる相談内容はありますか?

菰田

入居者に対する「明け渡し請求」の相談が多いですね。明け渡しを請求する理由としては、建物の老朽化といった理由もありますが、一番多いのは「家賃滞納」です。
とくに個人オーナーの場合は、入居者に対してどのように対応していいのか分からず、家賃を滞納されたまま泣き寝入りしてしまう、あるいは逆に強引に立退きを迫って法に触れるケースもあります。

不動産にはさまざまな要因があって複雑ということですね。

菰田

そうですね。さらに今お話したのは不動産の「経営」に関する相談でしたが、実は不動産自体はほかの法律問題にも広く関わってくるんですよ。
身近なものでいえば「相続問題」、「離婚問題」が挙げられます。とくに相続問題において不動産の存在は大きいですね。不動産評価額によって相続人が受け取る相続分が大きく変化するので、適正な評価を行わないと相続でのトラブルにつながります。
当事務所では、相続や離婚問題に関する相談が、民事相談の中でも約7割を占めるので、その点でも不動産に関する経験値や実績も高いといえますね。

このような不動産の相談に関して、菰田総合法律事務所の強みとなるものは何ですか?

菰田

不動産の案件に対する実績が強みになっていると思います。当事務所の顧問先で最も多いのが不動産会社であり、全国展開している大手不動産会社の顧問弁護士をしていることもあって、常に不動産経営の現場に深く関わっています。
不動産の問題に関しては、法律論だけでは解決が難しいところがあり、経験や実績が大きくものをいう分野です。たとえば、土地や建物の評価額一つ取っても、固定資産評価額や路線価、公示価格といったさまざまな算出方法がありますし、特に賃貸物件の評価となると複雑になります。そこまで熟知している弁護士でないと幅広いニーズに応えるのは難しいかもしれません。

相談内容が多岐に渡る不動産の案件ですが、これに対してはどのように対応されているのでしょうか?

菰田

当事務所の強みの一つに、「他士業との連携による“ワンストップサービス”の提供」というものがあります。
たとえば、不動産に関わる分野には、土地や建物を適正に評価する不動産鑑定士、測量や建物を新築する場合には土地家屋調査士、登記手続きに関しては司法書士、税金に関しては税理士といった複数の士業が関わってきます。だからといって、相談者がそれぞれの士業のもとに出向いて状況を説明し、それぞれの手続きを踏むのは相当な労力と時間がかかりますよね。
当事務所は各士業との連携がしっかりと取れており、那珂川事務所においては同じビル内に司法書士、税理士、土地家屋調査士が在籍しています。そのため当事務所にご相談いただければ、弁護士が窓口を一本化して、不動産に関するご相談をトータルでサポートすることができます。これによって相談者様の手間が省け、スピーディーな解決が望めるのです。もちろん、博多オフィスにおいても、徒歩圏内に全ての士業ネットワークを構築しております。

不動産の相談に関して、菰田弁護士が個人的に心掛けていることはありますか?

菰田

法律の専門家としてはもちろん、経営者という立場からも、“オーナー様の目線”でご相談に対応するよう心掛けています。
たとえば、長期間の家賃滞納がある入居者に対しては、家賃回収の措置を取るよりも、明け渡し請求をした方が、将来的にプラスになるケースが多くあります。家賃回収にかかる期間、訴訟をする場合はその期間、新規の入居者を募集する場合はその期間まで考えると、ズルズル時間を延ばすほど損失が大きくなるからです。
不動産経営という視点からプラスを生み出すことをゴールとして定め、そのために何が得策なのか、トータルに判断してアドバイスさせていただきます。また、必要があれば提携先の不動産会社に事業計画を出してもらい、参考にすることもできます。

では最後に、不動産経営をされている個人オーナーや法人企業に対してメッセージをお願いします。

菰田

管理会社を通してない個人オーナーによくみられるのが、長期間に渡る様子見や泣き寝入りです。家賃の滞納があっても、「いつか払ってくれる」と思ってじっと待ってらっしゃる方や、トラブルになりたくないからと泣き寝入りしている方も多くみられます。
家賃滞納を続ける入居者に対して、オーナー様個人で対応するのには限界がありますので、早めに当事務所までご相談ください。問題が長引くほどに損失も増えていきます。
また、当事務所では不動産の相談に関しては初回無料(約60分)で相談を受け付けております。解決への方向性をアドバイスさせていただけるかと思いますので、ご気軽にご連絡ください。

法人企業に対してはいかがでしょうか。

菰田

不動産会社や管理会社などの法人企業様においては、トラブルが発生してからの解決はもちろん、リスクマネジメントのためのアドバイスを行ったり、従業員への勉強会といった教育的な側面から、不動産経営をバックアップしています。
とくに従業員への教育はとても大切です。入居者はもちろん、物件を預かっている個人オーナーへの対応を誤ることで、大きなトラブルを引き起こすことがあります。
日頃から社内教育を徹底してトラブルを未然に防ぐほうが、結果的にはコストを抑えることができます。リスクマネジメントについてお考えの法人企業様は、是非一度ご相談ください。

また、保証会社に対しては、建物明渡請求の全国案件を一括受注するフォローも行っております。全国に復代理で対応可能な弁護士を揃えておりますので、コスト削減に一躍買うでしょう。

  • facebook
  • google+
  • youtube
弁護士法人菰田総合法律事務所までお問い合わせください TEL:092-433-8711 メールでのお問い合わせはこちら